Immobilie geerbt — und jetzt? Ein Leitfaden für Erben im Raum Halle und Leipzig
Der Verlust eines Angehörigen ist ein Einschnitt, der alles verändert. Wenn dann noch eine Immobilie zum Nachlass gehört, stehen plötzlich Fragen im Raum, auf die man nicht vorbereitet war: Behalten oder verkaufen? Was ist das Haus überhaupt wert? Und was passiert, wenn mehrere Erben beteiligt sind?
Als Immobilienmakler und Mediator begleite ich seit über 30 Jahren Erben im Raum Halle und Leipzig durch genau diese Situation. Dieser Artikel gibt Ihnen einen ersten Überblick über die wichtigsten Schritte.
Schritt 1: Erbschaft klären — Erbschein, Testament, Grundbuch
Bevor Sie über die Immobilie entscheiden können, müssen die Eigentumsverhältnisse geklärt sein. Gibt es ein Testament? Gilt die gesetzliche Erbfolge? Sind mehrere Erben beteiligt? Ein Erbschein wird beim zuständigen Nachlassgericht beantragt — im Saalekreis ist das das Amtsgericht Merseburg, in Halle das Amtsgericht Halle, in Leipzig das Amtsgericht Leipzig.
Wichtig zu wissen: Die Erbausschlagung muss innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls erfolgen. Haben Sie das Erbe angenommen — auch stillschweigend, etwa durch das Einziehen von Mieten — gibt es kein Zurück mehr. Prüfen Sie deshalb frühzeitig, ob Schulden oder Sanierungsstau mit dem Erbe verbunden sind.
Schritt 2: Zustand der Immobilie erfassen
Bevor eine Entscheidung möglich ist, brauchen Sie Klarheit über den tatsächlichen Zustand der Immobilie. Wie alt ist die Heizungsanlage? Gibt es Feuchtigkeitsschäden? Welchen energetischen Standard hat das Gebäude? Bestehen Mietverhältnisse? Laufen noch Kredite?
Gerade bei Immobilien, die lange von älteren Angehörigen bewohnt wurden, finden wir im Raum Halle und Leipzig häufig einen erheblichen Sanierungsstau — aber auch enormes Potenzial. Ein Haus aus den 1930er Jahren in Merseburg oder eine Altbauwohnung in Halle-Giebichenstein kann nach einer Sanierung deutlich mehr wert sein als im jetzigen Zustand.
Schritt 3: Bewerten lassen — fair und fundiert
Ob für das Finanzamt, für den Ausgleich unter Erben oder für einen möglichen Verkauf: Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung. Online-Rechner geben allenfalls grobe Richtwerte. Für eine geerbte Immobilie in Kabelsketal, Leuna oder Leipzig brauchen Sie einen Sachverständigen, der das Objekt kennt und den regionalen Markt versteht.
Als Immobiliensachverständiger erstelle ich Bewertungen, die von Finanzämtern, Gerichten und Banken anerkannt werden. Die kostenfreie Ersteinschätzung gibt Ihnen eine erste Orientierung — völlig unverbindlich.
Schritt 4: Behalten, vermieten oder verkaufen?
Diese Entscheidung ist oft die schwierigste — und sie sollte nicht unter Zeitdruck fallen. Hier die wichtigsten Überlegungen:
Behalten und selbst nutzen: Sinnvoll, wenn Sie die Immobilie gebrauchen können und die Instandhaltung stemmen. Vorteil: Bei Eigennutzung innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall kann unter Umständen die Erbschaftssteuer entfallen.
Vermieten: Wenn die Immobilie in einem guten Zustand ist und in einer nachgefragten Lage liegt, können Mieteinnahmen ein dauerhaftes Zusatzeinkommen darstellen. In Halle liegen die durchschnittlichen Mietpreise derzeit bei rund 7,50 Euro pro Quadratmeter, in Leipzig bei etwa 9 bis 11 Euro.
Verkaufen: Oft die pragmatischste Lösung, besonders bei Erbengemeinschaften. Der Erlös wird aufgeteilt, alle Beteiligten erhalten ihren Anteil. Im Raum Halle–Leipzig erzielen gut bewertete und professionell vermarktete Immobilien in der Regel höhere Preise als übereilte Privatverkäufe.
Wenn mehrere Erben beteiligt sind: Mediation hilft
Eine Erbengemeinschaft kann zur Belastungsprobe werden. Der eine will verkaufen, der andere behalten, der dritte hat ganz andere Vorstellungen. In meiner über 30-jährigen Berufserfahrung habe ich gelernt: Die meisten Streitigkeiten lassen sich lösen, wenn alle Beteiligten die gleichen Fakten kennen — also den echten Marktwert der Immobilie. Und wenn jemand die Gespräche neutral moderiert.
Als zertifizierter Mediator bringe ich Erbengemeinschaften an einen Tisch und erarbeite Lösungen, die für alle tragbar sind. Das ist schneller, günstiger und weniger belastend als eine Teilungsversteigerung.
Die Steuer im Blick behalten
Erbschaftssteuer wird fällig, wenn der Wert der Erbschaft die Freibeträge übersteigt (500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder). Das Finanzamt setzt den Immobilienwert oft pauschal an — und liegt damit nicht selten über dem tatsächlichen Marktwert. In solchen Fällen kann ein qualifiziertes Gegengutachten die Steuerlast deutlich senken.