Grundsteuer 2025/2026 in Sachsen-Anhalt — Was Eigentümer prüfen sollten
Seit dem 1. Januar 2025 wird in ganz Deutschland — und damit auch in Sachsen-Anhalt — die Grundsteuer nach neuen Regeln berechnet. Für über 1,3 Millionen Grundstückseigentümer im Land bedeutet das: Neue Bescheide, neue Beträge und in vielen Fällen Verunsicherung. Was genau hat sich geändert, und was sollten Sie als Eigentümer in Halle, dem Saalekreis oder Umgebung jetzt tun?
Was sich geändert hat
Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die alte Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt — die bisherigen Einheitswerte stammten aus dem Jahr 1935. Die Grundsteuerreform sollte eine gerechtere Verteilung der Steuerlast schaffen.
Sachsen-Anhalt wendet das sogenannte Bundesmodell an. Das bedeutet: Der Grundsteuerwert wird auf Basis von Bodenrichtwerten, Gebäudeart, Gebäudealter, Mietniveaustufe und Wohnfläche ermittelt. Aus dem Grundsteuerwert ergibt sich über die Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag — und darauf wendet Ihre Gemeinde ihren Hebesatz an.
Die Formel lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Sachsen-Anhalt hat den Kommunen die Möglichkeit gegeben, differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen. Das Ziel: Wohnen soll nicht unverhältnismäßig belastet werden.
Was Sie als Eigentümer jetzt prüfen sollten
Viele Eigentümer haben ihre neuen Grundsteuerbescheide inzwischen erhalten — oder werden sie in Kürze bekommen. Prüfen Sie diese sorgfältig:
1. Stimmen die Grunddaten? Grundstücksgröße, Gebäudeart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung), Baujahr, Wohnfläche — Fehler in diesen Angaben wirken sich direkt auf den Grundsteuerwert aus.
2. Ist der Grundsteuerwert plausibel? Vergleichen Sie den festgestellten Wert mit Ihrer eigenen Einschätzung des Marktwertes. Liegt der Grundsteuerwert deutlich über dem, was Ihre Immobilie tatsächlich am Markt erzielen würde, kann ein Einspruch sinnvoll sein.
3. Wurde der Hebesatz korrekt angewendet? Prüfen Sie auf der Website Ihrer Gemeinde, ob der aktuelle Hebesatz korrekt in Ihrem Bescheid erscheint.
Wann ein Gutachten helfen kann
Wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert deutlich über dem tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie liegt, können Sie dies mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten nachweisen. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass Eigentümer einen niedrigeren Wert nachweisen dürfen.
In der Praxis betrifft das vor allem: Immobilien mit erheblichem Sanierungsstau, Objekte in ungünstigen Lagen, Immobilien mit Belastungen (z. B. Denkmalschutzauflagen oder Wegerechte) und Grundstücke, deren Bodenrichtwert die tatsächlichen Verhältnisse nicht korrekt abbildet.
Als Immobiliensachverständiger erstelle ich Verkehrswertgutachten, die den tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie belegen — eine fundierte Grundlage für Ihren Einspruch beim Finanzamt.
Grundsteuer und Vermietung
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie die Grundsteuer über die Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Beachten Sie: Viele Mieter werden erstmals mit der Nebenkostenabrechnung für 2025 — also voraussichtlich Ende 2026 — von der neuen Grundsteuer erfahren. Informieren Sie Ihre Mieter rechtzeitig, um Überraschungen zu vermeiden.
Unser Fazit
Die Grundsteuerreform ist komplex, aber kein Grund zur Panik. Prüfen Sie Ihre Bescheide sorgfältig, und lassen Sie sich bei Zweifeln beraten. Eine professionelle Immobilienbewertung kann sich nicht nur bei der Grundsteuer, sondern auch für Ihre langfristige Vermögensplanung auszahlen.