Die Maklerprovision — wer zahlt was, und warum
Seit Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB bundesweit, wie sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen. Was das für Ihren Verkauf oder Kauf in Halle, Leipzig und dem Saalekreis bedeutet — mit Rechenbeispielen und einer Checkliste für den Maklervertrag.
Seit Dezember 2020 gilt bundesweit dasselbe
Vor der Reform war die Verteilung der Maklerprovision regional sehr unterschiedlich — in manchen Bundesländern zahlte üblicherweise der Käufer alles, in anderen teilten sich beide Seiten die Kosten. Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB das einheitlich, wenn ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung an einen Verbraucher verkauft wird.
Textform ist Pflicht
Ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ist nur wirksam, wenn er in Textform geschlossen wird — E-Mail, Brief, SMS oder ein Online-Formular mit Bestätigung genügen, eine handschriftliche Unterschrift ist nicht nötig. Mündliche Absprachen und der Handschlag am Gartentor sind dagegen nichtig. Diese Formvorschrift gilt unabhängig davon, ob der Käufer Verbraucher ist.
Für wen die Teilungsregeln gelten
Die beiden folgenden Vorschriften — Halbteilung und Abwälzungsgrenze — greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist. Kauft ein Unternehmen oder ein gewerblicher Investor, bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar.
Halbteilung bei Doppelbeauftragung
Beauftragen beide Seiten denselben Makler, dürfen sie nur in gleicher Höhe zur Provision verpflichtet werden. Erlässt oder reduziert der Makler einer Partei die Provision, gilt das automatisch auch für die andere. Eine ungleiche Aufteilung macht die gesamte Vereinbarung unwirksam.
Höchstens die Hälfte abwälzbar
Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, kann vertraglich vereinbart werden, dass die andere Seite einen Teil übernimmt — höchstens jedoch die Hälfte der Gesamtprovision. Eine vollständige Abwälzung ist ausgeschlossen.
Der Punkt, den Käufer kennen sollten
Wird ein Teil der Provision auf die nicht beauftragende Seite abgewälzt, sagt das Gesetz nicht nur wie viel, sondern auch wann: Die Zahlungspflicht der anderen Seite wird erst fällig, wenn der Auftraggeber nachgewiesen hat, dass er seinen eigenen Anteil bereits gezahlt hat.
Als Käufer müssen Sie also nicht in Vorleistung gehen. Erst zahlt der Verkäufer seinen Anteil und weist das nach, dann wird Ihre Rechnung fällig. In der Praxis läuft beides über die Kaufpreisabwicklung beim Notar: Der Verkäufer begleicht seinen Anteil aus dem erhaltenen Kaufpreis, anschließend erhält der Käufer seine Rechnung. Eine Abwicklung Zug um Zug ist ebenfalls zulässig.
Die drei Konstellationen — mit Zahlen
Üblich sind in unserer Region 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, also 3,0 Prozent netto. Die Höhe ist frei verhandelbar — die Aufteilung nicht.
1. Nur der Verkäufer beauftragt
Der Regelfall. Der Verkäufer schuldet die Provision und kann vertraglich bis zu die Hälfte auf den Käufer übertragen.
2. Nur der Käufer beauftragt
Kommt seltener vor, etwa bei einem Suchauftrag. Dann schuldet der Käufer die Provision, und nach derselben Logik lassen sich höchstens 50 Prozent auf den Verkäufer übertragen.
3. Beide beauftragen
Beide Seiten zahlen denselben Prozentsatz — jede Abweichung macht die Vereinbarung unwirksam.
Wo die Teilungsregeln nicht greifen
Die §§ 656c und 656d schützen Verbraucher beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Außerhalb dieses Bereichs bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar — etwa bei Gewerbe- und Büroimmobilien, bei größeren Mehrfamilienhäusern, bei unbebauten Grundstücken und immer dann, wenn der Käufer als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB auftritt.
Die Textform nach § 656a gilt hingegen bei jedem Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung — unabhängig davon, wer kauft.
Checkliste: Maklervertrag prüfen
Bevor Sie unterschreiben — bei uns oder anderswo:
Form und Inhalt
- Der Vertrag liegt in Textform vor: E-Mail, Brief, SMS oder Formular mit Bestätigung
- Beide Vertragsparteien sind eindeutig benannt
- Provisionshöhe und Berechnungsgrundlage stehen klar drin
- Es ist ausgewiesen, wer beauftragt: eine Seite oder beide
Verteilung
- Bei Doppelbeauftragung: identischer Prozentsatz für beide Seiten
- Bei Einzelbeauftragung: der Anteil der anderen Seite liegt bei höchstens 50 Prozent
- Die Fälligkeit ist nach § 656d geregelt — Nachweis der Zahlung des Auftraggebers zuerst
- Die Zahlungsmodalität ist benannt: über den Notar, direkt oder Zug um Zug
Anwendungsbereich
- Objektart geklärt: Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, oder ein Ausnahmefall
- Status des Käufers geklärt: Verbraucher oder Unternehmer
Wie wir es halten
Beim Verkauf arbeiten wir mit einem Verkäuferauftrag und teilen die Provision hälftig — das entspricht § 656d und ist in unserer Region marktüblich. Sie erhalten den Maklervertrag in Textform, mit klar ausgewiesener Höhe, Berechnungsgrundlage und Fälligkeit.
Bei der Vermietung gilt etwas anderes: Dort greift das Bestellerprinzip — wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Bei uns sind das zwei Netto-Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, getragen vom Vermieter.
Was Ihre Immobilie realistisch wert ist und welche Provision daraus folgt, rechnen wir vor dem Auftrag durch — Preisspannen je Stadtteil finden Sie in unserer Preisübersicht für Halle und auf den Ortsseiten.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Wer zahlt beim Hauskauf die Maklerprovision? +
Wie hoch ist die Maklerprovision üblicherweise? +
Muss ein Maklervertrag schriftlich sein? +
Muss ich als Käufer in Vorleistung gehen? +
Was passiert, wenn der Vertrag gegen diese Regeln verstößt? +
Gilt das auch für Gewerbeimmobilien und Grundstücke? +
Wer zahlt den Makler bei der Vermietung? +
Zum Mitnehmen
Sieben Seiten mit allen vier Paragrafen, Rechenbeispielen und der Prüf-Checkliste zum Ausdrucken.
Broschüre herunterladen (PDF)Hinweis: Diese Seite gibt die gesetzliche Lage allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob die Verbraucherregeln auf Ihren Fall zutreffen und wie Ihr konkreter Maklervertrag zu bewerten ist, klärt ein Rechtsanwalt oder Notar. Wir sind Immobilienmakler und Sachverständige.
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