Kostenlose Immobilienbewertung Halle & Leipzig

Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV)

Ausgangspunkt sind die Normalherstellungskosten 2010 (Anlage 4 ImmoWertV) je Quadratmeter Brutto-Grundfläche nach Gebäudeart und Standardstufe 1 bis 5, hochgerechnet mit dem Baupreisindex für Wohngebäude des Statistischen Bundesamts (Mai 2026: 140,3 Punkte bei 2021 = 100; bezogen auf den Kostenstand 2010 ein Faktor von 1,98).

Die Alterswertminderung ist linear nach § 38: Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre für Wohngebäude, Anlage 1). Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer nach dem Punktemodell der Anlage 2 (Dach und Fassadendämmung je 4 Punkte, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder, Innenausbau und Grundriss je 2 Punkte). Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Die Marktanpassung erfolgt mit den Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse: für Halle (Saale) und den Saalekreis aus den Auswertungen des Gutachterausschusses Sachsen-Anhalt (2024/2025, getrennt nach Baujahr vor und ab 1991), für Leipzig aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Leipzig.

Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV)

Rohertrag aus der vereinbarten oder marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete, abzüglich der Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis 2 %, mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben). Vom Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen; der Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und der Bodenwert addiert.

Liegenschaftszinssätze aus den amtlichen Ableitungen: Halle (Saale) 3,1 % für sanierte Mehrfamilienhäuser (Gutachterausschuss Sachsen-Anhalt, 2025), Leipzig 0,6 bis 2,4 % je nach Restnutzungsdauer (Grundstücksmarktbericht 2026), Landkreise in Sachsen-Anhalt 4,1 bis 5,7 % nach Regionstyp.

Vergleichswert (§§ 24–26 ImmoWertV, vereinfacht)

Richtwert in Euro je Quadratmeter Wohnfläche je Ort und Stadtteil aus dem Wohntraum-Quartalsbericht (Basis: Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse Halle, Leipzig und Saalekreis), angepasst um Baujahr, Objektart, Ausstattungsstandard und Modernisierungsgrad. Jede Anpassung wird im Gutachten einzeln ausgewiesen.

Gewichtung nach § 6 ImmoWertV je Objektart: Ein-, Zwei-, Doppel- und Reihenhäuser Sachwert 60 % und Vergleichswert 40 % (vermietet zusätzlich Ertragswert 20 %), Mehrfamilienhäuser Ertragswert 70 % und Sachwert 30 %, Eigentumswohnungen Vergleichswert 70 % und Ertragswert 30 %, unbebaute Grundstücke Bodenwert. Das Ergebnis ist eine Spanne von ±10 % (±15 %, wenn die Verfahren deutlich auseinanderliegen).

Bodenrichtwerte: amtlich und kostenfrei einsehbar

In Sachsen-Anhalt ermittelt der Rechner die Bodenwertzone zur Adresse automatisch aus BORIS Sachsen-Anhalt → (Open Data des Landesamts für Vermessung und Geoinformation). Für Leipzig gilt bodenrichtwert.leipzig.de →, für den Landkreis Leipzig und Nordsachsen BORIS Sachsen →; dort nachgeschlagene Werte können Sie im Schritt „Lage“ eingeben. Bundesweit: BORIS-D →.

Transparenz und Grenzen

Die Berechnung ist regelbasiert: Formeln der ImmoWertV und veröffentlichte Parameter, keine künstliche Intelligenz und kein Modell mit verdeckten Gewichten. Das Ergebnis ist ein Orientierungswert, keine Verkehrswertermittlung im Sinne des § 194 BauGB und kein Gutachten; Zustand, Rechte und Belastungen, Lage im Detail und besondere objektspezifische Merkmale klärt erst die Besichtigung durch den Sachverständigen.

Ihre Angaben werden auf unserem Server verarbeitet und nur zur Wertermittlung und Kontaktaufnahme gespeichert (Datenschutzerklärung). Alle Parameter mit Quelle und Stand stehen als offener Datensatz bereit: wertermittlung-parameter.json.