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Für Vermieter & Kapitalanleger

Restnutzungsdauer-Gutachten — höhere Abschreibung für Ihre vermietete Immobilie

Das Finanzamt rechnet bei vermieteten Wohngebäuden pauschal mit 50 Jahren Nutzungsdauer. Ältere oder wenig modernisierte Häuser halten wirtschaftlich oft deutlich kürzer. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten setzen Sie die tatsächliche Dauer an — und schreiben jedes Jahr mehr ab. Prüfen Sie in zwei Minuten kostenlos, ob sich das für Ihre Immobilie lohnt.

200+
Gutachten erstellt
30+
Jahre Erfahrung
vor Ort
Halle, Leipzig, Saalekreis
Kostenlos prüfen — 2 Minuten → WhatsApp schreiben

AfA-Check: Lohnt sich ein Gutachten für Ihre Immobilie?

Die Vorprüfung rechnet mit den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021): Gesamtnutzungsdauer, Alter und Ihre Modernisierungen ergeben die voraussichtliche Restnutzungsdauer. Die vergleichen wir mit der gesetzlichen Abschreibungsdauer.

Vermietet?
Modernisierungen — wann zuletzt? (leer lassen = nie bzw. vor dem Kauf nicht bekannt)
Weitere Angaben (optional, machen das Ergebnis genauer)

Worum es geht

Wer eine Immobilie vermietet, darf die Kosten des Gebäudes über die Jahre steuerlich abschreiben (Absetzung für Abnutzung, AfA). Das Gesetz arbeitet dabei mit Pauschalen: 2 % im Jahr für Gebäude ab Baujahr 1925, 2,5 % für ältere und 3 % für Gebäude, die nach 2022 fertiggestellt wurden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Das entspricht 50, 40 bzw. 33 Jahren.

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf sie angesetzt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Ein Haus aus den 1960er Jahren mit originalem Dach, alten Leitungen und Einfachfenstern hat wirtschaftlich selten noch 50 Jahre vor sich. Weist ein Gutachten zum Beispiel 20 Jahre nach, steigt der jährliche Abschreibungsbetrag auf das Zweieinhalbfache.

Beispiel: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1965, in diesem Jahr für 600.000 € gekauft, Gebäudeanteil 70 % = 420.000 €. Pauschal: 2 % = 8.400 € im Jahr. Bei einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren: 21.000 € im Jahr — 12.600 € mehr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das rund 5.300 € weniger Steuern pro Jahr.

Wichtig zu wissen: Die höhere Abschreibung verschiebt die Steuerersparnis nach vorn — abgeschrieben wird insgesamt nicht mehr als die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der Vorteil liegt im Zeitpunkt: mehr Liquidität in den ersten Jahren, oft genau dann, wenn Finanzierung und Instandsetzung am meisten kosten.

Wann es sich lohnt — und wann nicht

Lohnt sich oft

Ältere, wenig modernisierte Gebäude

Vermietete Häuser und Wohnungen mit Baujahr vor etwa 1980, bei denen Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung noch weitgehend original sind. Dazu ein hoher Gebäudeanteil am Kaufpreis und ein hoher persönlicher Steuersatz.

Lohnt sich selten

Neubau, Kernsanierung, Verkaufspläne

Neuere oder kernsanierte Gebäude haben eine lange Restnutzungsdauer — dann passt die Pauschale. Auch bei niedrigen Einkünften oder einem geplanten Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist Vorsicht geboten: Die Abschreibung mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (§ 23 EStG).

Selbst genutzte Immobilien lassen sich nicht abschreiben. Der AfA-Check ist für vermietete Objekte gedacht — oder für den Teil eines Hauses, der vermietet ist.

So läuft es ab

  1. Vorprüfung online — Sie sehen sofort, ob sich ein Gutachten voraussichtlich lohnt, und auf Wunsch die Spanne.
  2. Kostenloses Vorgespräch — am Telefon nennen wir Ihnen unsere Einschätzung als Zahl: voraussichtliche Restnutzungsdauer, Mehr-Abschreibung und auf Wunsch eine Wertindikation für Ihre Immobilie. Lohnt es sich, bekommen Sie den Festpreis und einen Link, über den Sie Kaufvertrag, Pläne und Modernisierungsnachweise bequem hochladen.
  3. Ortstermin — wir besichtigen das Gebäude: Bauteile, Zustand, Modernisierungen, Instandhaltungsstau.
  4. Gutachten — objektbezogen begründet nach ImmoWertV, Gebäude- und Bodenwert getrennt, mit Fotodokumentation.
  5. Steuererklärung — Sie oder Ihre Steuerberatung reichen das Gutachten mit der Erklärung beim Finanzamt ein.

Was es kostet

Kostenlos: der AfA-Check und das Vorgespräch. Dort bekommen Sie unsere Einschätzung als Zahl — Restnutzungsdauer, Mehr-Abschreibung, auf Wunsch eine Wertindikation. Bezahlt wird erst das Gutachten: die schriftliche, fachlich begründete Herleitung, die Sie beim Finanzamt einreichen.

ObjektFestpreis
Eigentumswohnungab 890 €
Ein- und Zweifamilienhaus, Doppel- und Reihenhausab 1.090 €
Mehrfamilienhaus bis 10 Wohnungenab 1.390 €
Wohn- und Geschäftshaus, Mehrfamilienhaus über 10 Wohnungenab 1.690 €

Alle Preise inkl. 19 % Umsatzsteuer, Ortstermin in Halle, Leipzig und im Saalekreis inklusive. Den genauen Festpreis nennen wir Ihnen im Vorgespräch, bevor Sie etwas beauftragen. Mehrere Objekte: Paketpreis auf Anfrage. Das Gutachtenhonorar ist bei vermieteten Objekten in der Regel als Werbungskosten absetzbar — Einzelheiten klärt Ihre Steuerberatung.

Warum wir vor Ort besichtigen

Der Bundesfinanzhof hat 2024 klargestellt: Für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer schreibt das Gesetz weder eine bestimmte Methode noch eine bestimmte Zertifizierung des Gutachters vor (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23). Entscheidend ist, dass das Gutachten die Restnutzungsdauer für das konkrete Gebäude nachvollziehbar begründet.

Genau daran scheitern Gutachten, die ausschließlich aus Online-Angaben entstehen. Wir sehen uns das Gebäude an, dokumentieren Bauteile und Modernisierungen und leiten die Restnutzungsdauer daraus her. Das macht das Gutachten belastbar, wenn das Finanzamt genauer hinsieht.

Das Gutachten erstellt Steffen Batat — Immobilienfachwirt (IHK), Immobiliensachverständiger und Mediator, seit mehr als 30 Jahren in der Region Halle-Leipzig tätig. Mehr über unsere Gutachten und Bewertungen und die kostenlose Online-Wertermittlung.

Häufige Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten

Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten? +
Ein Gutachten, das die voraussichtliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes ermittelt. Ist sie kürzer als die gesetzliche Abschreibungsdauer von 50 Jahren (bzw. 40 oder 33 Jahren), darf die Gebäude-Abschreibung nach der kürzeren Dauer bemessen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Die jährliche Abschreibung steigt entsprechend.
Für wen lohnt sich das? +
Für Eigentümer vermieteter Wohnimmobilien, vor allem bei älteren, wenig modernisierten Gebäuden, hohem Gebäudeanteil am Kaufpreis und hohem persönlichem Steuersatz. Bei Neubauten, kernsanierten Häusern oder geringen Einkünften lohnt es sich meist nicht.
Gilt das auch für geerbte oder geschenkte Immobilien? +
Ja. Bei einer Erbschaft oder Schenkung führen Sie die Abschreibung des bisherigen Eigentümers fort; maßgeblich sind dessen Anschaffungskosten (§ 11d EStDV). Für das restliche Abschreibungsvolumen kann ebenfalls eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden. Geben Sie im AfA-Check deshalb Kaufjahr und Kaufpreis des Erblassers bzw. Schenkers an.
Kann ich die höhere Abschreibung rückwirkend geltend machen? +
Nur für Jahre, deren Steuerbescheid noch geändert werden kann. In der Regel wirkt das Gutachten ab der nächsten Steuererklärung; bereits bestandskräftige Jahre bleiben unverändert. Was in Ihrem Fall noch offen ist, klärt Ihre Steuerberatung.
Erkennt das Finanzamt das Gutachten an? +
Das Finanzamt prüft jedes Gutachten im Einzelfall auf Plausibilität. Eine Garantie gibt es deshalb nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs muss ein Gutachten die Restnutzungsdauer für das konkrete Gebäude nachvollziehbar begründen — dafür besichtigen wir das Objekt und dokumentieren Bauteile, Zustand und Modernisierungen.
Was kostet das Vorgespräch? +
Nichts. Im Vorgespräch nennen wir Ihnen unsere Einschätzung als Zahl: voraussichtliche Restnutzungsdauer, Mehr-Abschreibung und auf Wunsch eine Wertindikation für Ihre Immobilie. Die schriftliche Begründung, die das Finanzamt sehen will, enthält erst das Gutachten.
Was kostet das Gutachten? +
Eigentumswohnung ab 890 €, Ein- und Zweifamilienhaus ab 1.090 €, Mehrfamilienhaus bis 10 Wohnungen ab 1.390 €, Wohn- und Geschäftshaus ab 1.690 € — jeweils inkl. Umsatzsteuer und Ortstermin in Halle, Leipzig und im Saalekreis. Den genauen Festpreis nennen wir im kostenlosen Vorgespräch, bevor Sie etwas beauftragen. Die Steuerwirkung entsteht jedes Jahr, das Gutachten zahlen Sie einmal.
Welche Unterlagen brauchen Sie? +
Kaufvertrag (bei Erbschaft: den des Erblassers), Grundbuchauszug, Baupläne oder Grundrisse, Wohnflächenberechnung soweit vorhanden und Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen, Fotos). Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis — vieles ergibt sich aus der Besichtigung.
Ersetzt das eine Steuerberatung? +
Nein. Wir ermitteln als Sachverständige die Restnutzungsdauer und den Gebäudewert. Wie Sie das Gutachten steuerlich einsetzen, besprechen Sie mit Ihrer Steuerberatung — wir stimmen uns auf Wunsch direkt mit ihr ab.

Jetzt prüfen

Zwei Minuten Vorprüfung — kostenlos und unverbindlich

Sie sehen sofort, ob sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten für Ihre vermietete Immobilie voraussichtlich lohnt.

Zum AfA-Check
Oder direkt anrufen: 0345 69497866 · Halle, Leipzig, Saalekreis

Hinweis: Diese Seite gibt die steuerliche Lage allgemein wieder und ersetzt keine Steuerberatung. Die Vorprüfung ist eine Schätzung nach ImmoWertV 2021 und kein Gutachten. Ob und in welcher Höhe eine kürzere Nutzungsdauer anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.

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