Miete, Zins und Kaufpreis in Halle (Saale) — was eine Wohnung aus der Miete trägt
Wie viel Kaufpreis eine vermietete Wohnung in Halle finanziert, hängt an zwei Zahlen: der Miete und dem Bauzins. Diese Seite rechnet beides mit amtlichen Werten durch, aktualisiert sich selbst und vergleicht mit 2021. Mit Rechner für Ihre eigenen Zahlen.
Kurz gesagt
Wie viel Kaufpreis trägt die Miete einer Wohnung in Halle heute?
Eine Wohnung in Halle bringt bei 7,00 €/m² Nettokaltmiete nach Kosten rund 62 €/m² Reinertrag im Jahr. Beim Bauzins von 3,81 % (Bundesbank, August 2026) deckt das die Zinsen eines Vollkredits bis rund 1.460 €/m² Kaufpreis; soll die Miete zusätzlich 2 % Tilgung zahlen, bis rund 960 €/m². Am Markt liegt der Richtwert bei 2.450 €/m²: Kapitalanleger bringen die Differenz als Eigenkapital ein — rund 40 % der Gesamtkosten, mit Tilgung 61 %. Beim Zins von 2021 (Ø 1,09 %) deckte dieselbe Miete die Zinsen auch beim heutigen Richtwert vollständig.
Stand: Bauzins August 2026, Miete und Kosten 01/2026 · Wohntraum Immobilien GmbH, Halle (Saale) und Saalekreis
Rendite und Zins im Vergleich
Aktuell liegt der Bauzins (3,81 %) über der Bruttomietrendite (3,4 %). Ein Kredit drückt die Eigenkapitalrendite einer vermieteten Wohnung damit, statt sie zu heben — der Grund, warum Kapitalanleger Preise neu verhandeln.
Die Rechnung Schritt für Schritt
Eine typische Wohnung mit 70 m², bewirtschaftet nach den Ansätzen der ImmoWertV. Gleiche Miete, gleicher Preis, nur der Zins wechselt.
| je m² Wohnfläche und Jahr | Zins 2021 | Zins heute |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete 7,00 €/m² × 12 | 84,00 € | 84,00 € |
| − Mietausfallwagnis 2 % | 1,68 € | 1,68 € |
| − Instandhaltung | 14,40 € | 14,40 € |
| − Verwaltung (439 € je Wohnung, 70 m²) | 6,27 € | 6,27 € |
| = Reinertrag | 61,65 € | 61,65 € |
| A · Miete zahlt die Zinsen | ||
| Bauzins (Bundesbank, 5–10 Jahre) | 1,09 % | 3,81 % |
| Darlehen, dessen Zinsen der Reinertrag zahlt | 5.656 € | 1.618 € |
| = Kaufpreis bis (nach 10,57 % Nebenkosten) | 5.115 € | 1.463 € |
| Eigenkapitalanteil beim Richtwert 2.450 €/m² | 0 % | 40 % |
| B · Miete zahlt Zinsen und 2 % Tilgung | ||
| Zins + Tilgung | 3,09 % | 5,81 % |
| Darlehen, das der Reinertrag voll bedient | 1.995 € | 1.061 € |
| = Kaufpreis bis (nach Nebenkosten) | 1.804 € | 960 € |
| Eigenkapitalanteil beim Richtwert | 26 % | 61 % |
| C · Was Käufer laut Gutachterausschuss zahlen | ||
| Reinertrag ÷ Liegenschaftszins 3,1 % | – | 1.989 € |
So lesen: A zeigt, bis zu welchem Kaufpreis die Miete die laufenden Zinsen eines Vollkredits trägt — die Grenze, ab der ein Anleger monatlich zuzahlt. B ist die strengere Bankensicht, in der die Miete auch die Tilgung bezahlt; Tilgung ist allerdings Vermögensaufbau, keine Kosten. C ist der vereinfachte Ertragswert (ewige Rente) mit dem Liegenschaftszins, den der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen ableitet. Der Abstand zum Richtwert erklärt sich durch Eigennutzer, die nicht über die Miete rechnen, und durch erwartete Wertsteigerung. Modell, keine Bewertung: Steuern bleiben außen vor; Kaufnebenkosten Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt 5,0 %, Notar und Grundbuch rund 2,0 %, Makler 3,57 %.
Mit eigenen Zahlen rechnen
Voreingestellt sind die aktuellen Werte für Halle. Ändern Sie Miete, Zins oder Kaufpreis — das Ergebnis rechnet sofort neu.
Bauzins der letzten zwölf Monate
| Monat | Effektivzins 5–10 Jahre |
|---|---|
| September 2025 | 3,60 % |
| Oktober 2025 | 3,58 % |
| November 2025 | 3,56 % |
| Dezember 2025 | 3,58 % |
| Januar 2026 | 3,58 % |
| Februar 2026 | 3,61 % |
| März 2026 | 3,60 % |
| April 2026 | 3,66 % |
| Mai 2026 | 3,74 % |
| Juni 2026 | 3,76 % |
| Juli 2026 | 3,78 % |
| August 2026 | 3,81 % |
Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Reihe BBIM1.M.DE.B.A2C.O.R.A.2250.EUR.N (Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private Haushalte). Tagesaktuelle Bestzinsen je Zinsbindung zeigt unsere Finanzierungsmarke auf hypoflexx.de/bauzinsen-aktuell →
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Miete, Zins und Kaufpreis — kurz beantwortet
Wie viel Kaufpreis trägt die Miete einer Wohnung in Halle? +
Warum rechnen sich vermietete Wohnungen heute schwerer als 2021? +
Wie hoch ist die Mietrendite in Halle? +
Was bedeutet das für Eigentümer, die verkaufen wollen? +
Woher stammen die Zahlen und wie aktuell sind sie? +
Woher die Zahlen kommen
- Bauzins: Deutsche Bundesbank, Effektivzinssatz Wohnungsbaukredite, Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre, August 2026; Mittel 2021 aus den zwölf Monatswerten.
- Miete: Mietspiegel Halle 2026/27 (Basis 5,94–6,64 €/m² zzgl. Zuschläge Baujahr/Lage) und GAA-Stichprobe MFH saniert 6,63 €/m² (2024), Stand 01/2026.
- Bewirtschaftung: ().
- Liegenschaftszins: Gutachterausschuss Sachsen-Anhalt, Liegenschaftszinssätze/Rohertragsfaktoren, Stand 19.03.2025.
- Richtwert Kauf: Immobilienpreise Halle nach Stadtteil →