Vermietete Immobilie verkaufen — was Käufer rechnen und was Mieter dürfen
Eine vermietete Wohnung verkauft sich anders als eine leere: Der Käufer übernimmt den Mieter, und der Preis folgt der Miete. Hier stehen die Kennzahlen für Halle und den Saalekreis, die Rechte des Mieters und der Weg zum besten Preis.
Kurz gesagt
Kann ich eine vermietete Immobilie verkaufen, und was ist sie wert?
Ja. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, der Mieter muss nicht zustimmen. Gekauft wird eine vermietete Wohnung meist von Kapitalanlegern, die über die Miete rechnen: In Halle liegt der Kaufpreisfaktor zum Richtwert bei rund 29,2 Jahresmieten, im Saalekreis bei 25,8, bei einem Bauzins von 3,81 % (August 2026). Je niedriger die Miete im Verhältnis zum Markt, desto größer der Abstand zum Preis einer leeren Wohnung.
Stand: Bauzins August 2026, Richtwerte und Mieten laut Marktdaten Wohntraum · Wohntraum Immobilien GmbH, Halle (Saale) und Saalekreis
Kaufpreisfaktor, Rendite und Zins
Kapitalanleger teilen den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto niedriger die Rendite. Ein Faktor von 25 entspricht 4 % Bruttorendite, ein Faktor von 30 noch 3,3 %. Liegt der Bauzins über der Rendite, verteuert jeder Kredit das Investment — dann drücken Anleger den Faktor.
Die vollständige Rechnung mit Bewirtschaftungskosten steht unter Miete, Zins und Kaufpreis in Halle →
Vermietet verkaufen oder auf den Auszug warten?
Vermietet an Kapitalanleger. Der schnellste Weg: Der Mieter bleibt, die Miete läuft weiter, der Käufer rechnet mit Faktor und Zustand. Am besten funktioniert das bei Mieten nahe am Mietspiegel und einem gepflegten Haus.
An den Mieter. Mieter kennen die Wohnung und sparen sich Umzug und Suche. Ein Angebot an den Mieter vor dem öffentlichen Verkauf lohnt sich fast immer, ein Vorkaufsrecht besteht nur nach Umwandlung.
Leer nach Auszug. Erreicht meist den höheren Preis, weil Eigennutzer mitbieten. Kostet aber Zeit, Leerstand und setzt voraus, dass der Mieter tatsächlich auszieht — kündigen kann der Verkäufer dafür nicht.
Welche Variante mehr bringt, hängt am Abstand zwischen Ertragswert und Vergleichswert. Beide Werte ermitteln wir in Halle, Leipzig und dem Saalekreis nach ImmoWertV, die Wertanalyse ist kostenfrei.
Was bringt Ihre vermietete Immobilie?
Ertragswert und Vergleichswert nebeneinander — damit Sie wissen, ob sich vermietet verkaufen oder Warten lohnt.