Steuer & Verkauf

Immobilie steuerfrei verkaufen — die 10-Jahres-Frist und ihre Ausnahmen

Ob beim Verkauf Steuern anfallen, entscheidet fast immer ein Datum. Hier steht, welches Datum zählt, wann Eigennutzung die Frist ersetzt und was bei Erbschaft, Schenkung, Scheidung und Vermietung gilt — mit Fristrechner.

Was ist meine Immobilie wert? →Zum Fristrechner

Kurz gesagt

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem beim Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Vor Ablauf der Frist bleibt er steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben. Wer erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt die Frist des Vorbesitzers; Gewinne unter 1.000 € im Jahr bleiben ebenfalls steuerfrei.

Stand: Oktober 2026, Rechtslage § 23 EStG · Wohntraum Immobilien GmbH, Halle (Saale) und Saalekreis

Fristrechner

Ab wann ist mein Verkauf steuerfrei?

Geben Sie das Datum des notariellen Kaufvertrags ein, mit dem Sie (oder bei Erbschaft und Schenkung der Vorbesitzer) die Immobilie erworben haben.

Bitte das Kaufdatum eingeben.

Die Frist endet mit Ablauf des Tages, der zehn Jahre später dieselbe Bezeichnung trägt; steuerfrei ist ein Kaufvertrag ab dem Folgetag. Der Rechner prüft nur die Frist, nicht die Eigennutzung.

Die Regeln

Drei Wege zum steuerfreien Verkauf

1. Zehn Jahre gehalten. Liegen zwischen dem Kaufvertrag beim Erwerb und dem Kaufvertrag beim Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei — egal, ob die Immobilie vermietet, leer oder selbst genutzt war.

2. Selbst bewohnt. Vor Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben — oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor. Beispiel: Einzug im Dezember 2024, Verkauf im Januar 2026 — das reicht, weil 2024 und 2026 nicht vollständig sein müssen, 2025 aber voll selbst genutzt war.

3. Gewinn unter 1.000 €. Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungen eines Jahres unter 1.000 €, ist er steuerfrei. Darüber wird er voll besteuert, nicht nur der übersteigende Teil.

Für Verkäufer in Halle, Leipzig und dem Saalekreis heißt das in der Praxis: Wer 2016 oder früher gekauft hat, verkauft heute meist steuerfrei. Wer kürzer hält und vermietet, sollte den Verkaufstermin an die Frist anpassen — ein paar Monate Abwarten sind oft mehr wert als jeder Verhandlungserfolg.

Sonderfälle

Erbschaft, Schenkung, Scheidung, Vermietung

Geerbt oder geschenkt

Die Frist des Vorbesitzers läuft weiter. Eigennutzung zählt nur, wenn Sie selbst eingezogen sind.

Immobilie geerbt →

Trennung und Scheidung

Die Übertragung an den Ex-Partner gegen Ausgleich ist steuerlich ein Verkauf. Der Auszug beendet die Eigennutzung.

Immobilie bei Scheidung →

Vermietet

Ohne Eigennutzung zählt nur die Frist. Abschreibungen erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn.

Vermietet verkaufen →

Den Verkaufspreis kennen, bevor die Frist abläuft

Ob sich Warten lohnt, hängt am Wert. Die Wertanalyse ist kostenfrei; für das Finanzamt, das Familiengericht oder eine Erbengemeinschaft gibt es das Verkehrswertgutachten.

Kostenfreie Wertanalyse →Verkehrswertgutachten

Häufige Fragen

Steuerfrei verkaufen — kurz beantwortet

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei? +

Welches Datum zählt für die 10-Jahres-Frist? +

Maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags — beim Erwerb und beim Verkauf. Grundbucheintrag, Übergabe oder Kaufpreiszahlung spielen für die Frist keine Rolle. Bei einem Neubau auf eigenem Grundstück zählt das Datum, an dem das Grundstück gekauft wurde.

Wie genau funktioniert die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien? +

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie entweder die ganze Zeit seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor ausschließlich selbst bewohnt wurde. Das Jahr in der Mitte muss vollständig selbst genutzt sein, das erste und das Verkaufsjahr nicht. Auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Kindergeld bezogen wird, zählt als Eigennutzung.

Was gilt bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie? +

Erben und Beschenkte treten in die Frist des Vorbesitzers ein: Hat die Mutter das Haus 2012 gekauft, ist ein Verkauf durch die Erben seit 2022 steuerfrei. Für die Eigennutzung zählt dagegen nur, wie die Erben selbst die Immobilie genutzt haben.

Was passiert bei einer Scheidung? +

Überträgt ein Partner seinen Anteil gegen Ausgleich auf den anderen, ist das steuerlich ein Verkauf — auch wenn damit der Zugewinnausgleich abgegolten wird (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Die Ausnahme für Eigennutzung gilt nur, solange der Abgebende selbst dort wohnt. Bei einer Trennung innerhalb der zehn Jahre sollte das Datum des Auszugs deshalb mitgedacht werden.

Wie wird der Gewinn berechnet? +

Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) minus Verkaufskosten. Bei vermieteten Immobilien werden die bisher geltend gemachten Abschreibungen wieder hinzugerechnet. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert; liegt er unter 1.000 € im Jahr, bleibt er ganz steuerfrei.

Gilt die 10-Jahres-Frist immer? +

Nein. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten; dann sind Gewinne unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Die Einzelheiten gehören in die Hand eines Steuerberaters.

Hinweis: Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage nach § 23 EStG (Stand Oktober 2026) und ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Steuerberater.